1996年，一家特别的地产商来到了北京。

地产商叫汉斯，来自美国休斯顿。靠着做高档写字楼，汉斯成了当时全球前四的地产公司。

当时的美国金融圈，特别看好中国这样的新兴市场，他们组建了专项房地产基金。汉斯带着他们的使命，来到北京。

手握巨款，汉斯没有马上出手。而是先在使馆区附近，开发了涉外出租的万国公寓。

中国允许使馆为员工购买住房的政策，一直到1998年才放松。之后的5年时间里，因为中国进行了房改，北京的房地产投资也狂飙猛进，增速超过20%。

期间，汉斯始终在寻找理想的地块。他们看遍了北京，用了整整7年：

毙掉了100块地。

他们等到了东四环的一块地，紧挨着朝阳公园和红领巾公园，有稀缺的双公园景观。再往东北向过去，有一片高尔夫别墅群。周围还有国贸、三里屯、燕莎三大商圈环抱。

入则宁静，出则繁华，汉斯当时就被打动了。

要知道，当时汉斯想要说服房地产基金委员会投资一个项目，并不容易。3家决策公司共派出6个人，每个人都拥有一票否决权。之后还得经过8个月的基金审查，光是项目细节就得列上厚厚的几十页。

但北京东四环的这个项目，很快得到基金委员会所有人的认可。

当时，中国房地产的市场化刚刚拉开帷幕，外资还拿不了一手地。汉斯找来天鸿集团和中建国际几个中国投资方，组成中外合资的项目公司，在北京开发了第一个真正的项目：

公园大道。

可以说，汉斯的商业计划里，预见了北京最早国际居住区的崛起。

1

汉斯那时的经营路径其实很明确，就是紧跟会玩会消费的歪果仁。这个经验，是他们来北京之前就得到验证的。

上世纪90年代，莫斯科的经济陷入颓势，但汉斯却盆满钵满。他们聚焦高端市场，以高昂的价格租给美国使馆人员，还有英美学校师生。他们实现了15%的超高投资回报率。

公园大道的择址，也是如此。

2001年9月，5支美国的建筑设计团队来到北京。他们是来竞标一个美国的项目。

几个月后，来自SOM建筑设计公司的著名建筑师哈特曼胜出，他获得了这个美国国务院历史上第二大海外建设项目：

美国驻华大使馆新馆。

新馆在亮马河下游的第三使馆区。之前北京的第一使馆区，位于建国门一带。第二使馆区，位于三里屯附近。

到了1987年，因为之前的两个使馆区太过拥挤，北京规划局有了建设第三使馆区的设想。在亮马河下游，东三环与东四环之间，他们划出了一个圈。

但很多年里，使馆区的建设进度缓慢，一直到2004年前后。

在第三使馆区出现之前，北京的使馆建筑大都是统一建设的，白挑檐、平屋顶。也是从美国使馆开始，使馆建设不再包办，而是由外国使团独立设计。

几年后，一座庭院里高低错落的全玻璃幕墙建筑拔地而起，它将中式和现代建筑融合，让北京东四环的城市界面，开始呈现前沿开放的底色。

但这个国际居住区的城市界面，早期都以欧美建筑为主。为了吸引更多的外国业主，汉斯就在营造国际生活方式上，花了不少心思。

他们在当时就给住宅装上新风系统，这是通用电气发明的精尖技术；引入了北美住宅当时最流行的紫外线空气消毒；标配的中央空调，这在当时国内只会出现在写字楼里。

给项目取上公园大道的名字，也是一样的道理。对于美国人来说，光是听到公园大道这个名字，就走不动道了。

几乎是同时，紧挨着公园大道，一座欧式的国际公寓，也问世了，它的名字叫：

棕榈泉。

棕榈泉是美国科罗拉多沙漠旁的一座绿洲城市，以阳光、棕榈树和度假设施享誉世界。开发北京棕榈泉公寓之前，四川地产商人曾伟就去了不少欧美国家找感觉。

于是，欧式古典的喷泉池，中央伫立挥翅膀的飞狮，成了棕榈泉公寓的标志。

为打出国际范的招牌，棕榈泉，请来了美国管家——万豪酒店管理集团，并斥千万巨资，为所有楼栋配备了工人电梯。

当时的棕榈泉公寓不会想到，自己拉开了北京城市豪宅群的时代序幕。在这之前，没有人会相信，东四环的地段，也能讲好豪宅的故事。

同时期的皇石公寓，靠着罗马角斗场、圣彼得大教堂同款石材的欧式建筑风格，在海外华人圈卖得风生水起。

整整二十年前，外资在京购买高档公寓的比例超过7%。最受青睐的，就是第三使馆区周边的欧式建筑。

2

北京城市的总体规划，第一次出现“CBD”的字眼，是在1992年。

当时为了吸引外资，负责CBD区域规划的官员，跑到世界各地考察CBD。回来后，他们复盘：

曼哈顿的楼间距小，华尔街就是一条小窄道……

他们决定对标巴黎的拉德芳斯。在距离天安门五六公里的位置，找到了CBD的原点。

1997年，北京CBD启动建设，却赶上亚洲金融危机。再次重启，是2001年了。

公园大道、棕榈泉这些朝阳城市豪宅的崛起，和CBD站在同一起跑线上。那也是外资涌入中国的狂热期，4平方公里的CBD，挤进来1万多家企业。

风来了。中国本土地产商的嗅觉，其实要比汉斯们更敏锐。比如2004年，泛海集团一口气拿下了东四环边上四块土地。

朝阳当时已经请调研公司研究CBD东扩，泛海的地块，就挨着CBD东面。

拿到地后，这家创始人最早来自山东潍坊一家柴油机厂的民营房企，在东四环做了四个小区——碧桂园、香海园、兰海园、樱海园，四个小区的园林风格，分别是：

英式、意式、西班牙式和法式。

为了营造尊贵感，泛海甚至放上了复刻版的巴黎凯旋门。透过花纹繁复的铁艺栅栏，人们能看到质地厚重的石材外墙，那是从沙特运过来的：

宝利金钻花岗岩。

在泛海打造欧式宅邸的同时，隔着东四环遥遥相望的霄云路八号，换了种思路。

2008年，霄云路八号在香港开售，把投资房产刻进基因里的香港人，买空了一栋楼。见惯了英美舶来审美的港人，被一比一还原的圆明园园林景观震住了。

尤其是空中四合院，是他们从未见过的产品。

后来霄八进化成缦合北京，请来了隐奢酒店大师操刀设计。并把酒店常见的黑金卡会员体系，引进了社区服务里。

这期间，围绕着东四环，又长出了很多洋气的消遣去处。一些海归年轻人，往这搬进了欧美的生活方式。

曾经掩鼻而过的亮马河，也改头换面。宝格丽酒店在河边熠熠生辉，看书的、晒背的、玩浆板的，游野泳的，都自得其乐，甚至有塞纳河畔的错觉。

3

20多年里，北京东四环的国际居住区，长成万国建筑博览的样子。但遗憾并不是没有，比如：

纯正中式精神内核的住宅，在这里陷入了漫长的缺席。

遗憾，在最近终于要被弥补了。

今年6月，朝阳在东四环拿出了压箱底的黄金地段，酒仙桥住宅地块。要知道，整个东四环上一次供地，都要追溯到2018年。

拿下酒仙桥住宅地块的，是央企中建旗下的中建智地。从2021年开始，这家企业在北京参与了9个项目的开发建设，总货值超过了800亿。

这一次，中建智地察觉到了东四环的遗憾。他们要拼上这片国际居住区美学的最后一块拼图，在这里放上自己的顶豪产品系宸系，做一个：

北京宸园。

北京宸园项目效果图

这些年包叔见过高周转的，见过卷配置的，但很少见到像中建智地这样：

主打文化大宅。

2021年，中建智地开始打造宸系的中式文化大宅。在顺义，他们以王维笔下的辋川别业为蓝本，做了宸系第一个作品：

宸庐。

朝阳奶西，他们又还原北宋名画《西园雅集》的生活场景，做了一个宸园。为了营造出纯正的宋风美学，他们甚至专程跑了一趟河北正定的：

隆兴寺摩尼殿。

在昌平，他们重现盛唐风韵，往国贤府里放入大山大水，华丽中透着一股苍劲。

在东四环，他们给北京带来了第二座宸园。在一众资历颇老的豪宅面前，北京宸园放弃了用力过猛的堆砌，显现出一种中式的风淡云轻。

在西方建筑观里，先有房子，再配上景观。纽约中央公园的兴起，其实是园艺师对工业化和城市化的反抗之举。

宸园捧起的，是老底子的《营造法式》和《造园记》。他们想告诉人们，在中国传统的建筑学里：

还有比造房子更重要的事情。

他们也让北京最繁华的城市地段，变得不再只有一种西方奢华的价值观。

北京宸园往园子里放上的，是原始状态的成片银杏树。其中百年树龄的银杏树，成年人难以环抱。

再用石山石叠上高山。一条飞瀑，从山顶一泻而下。

北京宸园园林景观效果图

建筑细节上，随处可见宋韵独有的传统设计。在屋檐立面上，引入九脊殿、叠涩、悬鱼鸱尾、叠瓦铺装。

同时，他们保留了现代人生活的场景空间。把大户型的室内层高，做到了3.6米。在山水会所里，放上了室内高尔夫、壁球、搏击、瑜伽，满足现代生活方式的专享空间。

最近，有一部国产3A游戏黑神话悟空，点燃了中年男人的情趣。

游戏的制作人冯骥说，讲一个中国故事给全世界的人听，其实并不容易。就像送一件礼物：

硬塞的不一定会喜欢。

这得用精良的画面，和谐的特效，加上先进的技术，花很多年的时间打磨才行。

做游戏和造房子，其实都是手艺活。想要表达的文化内核，不在嘴上，在手上。